Sent. T.A.R. Lazio Roma 17/02/2026, n. 3056

Esenzione come deroga e interpretazione restrittiva

La sentenza del TAR Lazio Roma n. 3056 del 17 febbraio 2026 interviene sul tema dell’esenzione dal contributo di costruzione per gli interventi sugli edifici unifamiliari, chiarendo in modo puntuale i limiti applicativi dell’art. 17, comma 3, lettera b) del D.P.R. 380/2001.

La norma prevede che, nei casi di ristrutturazione e di ampliamento contenuto entro il 20%, il contributo di costruzione non sia dovuto. Tuttavia, il TAR ribadisce che tale esenzione costituisce una deroga al principio generale di onerosità del titolo edilizio e, in quanto tale, deve essere interpretata in modo restrittivo.

La ratio della disposizione è individuata nella tutela delle esigenze abitative del nucleo familiare, consentendo interventi gratuiti solo quando finalizzati all’adeguamento dell’edificio esistente senza alterarne in modo significativo consistenza, struttura e valore economico. L’ambito applicativo dell’esenzione, quindi, non riguarda qualsiasi intervento qualificabile come ristrutturazione, ma esclusivamente quelli che mantengono sostanzialmente invariata l’entità dell’immobile.

Il caso: demolizione e ricostruzione con modifica sostanziale

Nel caso esaminato, l’intervento riguardava la demolizione e ricostruzione di un edificio unifamiliare con modifica della sagoma e realizzazione di nuove pertinenze, tra cui un portico e una piscina. Il Comune aveva richiesto il pagamento del contributo di costruzione, ritenendo non applicabile l’esenzione, e il TAR ha confermato tale impostazione.

Secondo i giudici, l’operazione realizzata non può essere ricondotta a un intervento di ristrutturazione agevolabile ai fini dell’esenzione, in quanto la combinazione tra demolizione e ricostruzione, modifica della sagoma e inserimento di nuove opere ha determinato una trasformazione sostanziale dell’immobile. In particolare, l’introduzione di elementi come il portico e la piscina è stata considerata rilevante sia sotto il profilo fisico sia sotto il profilo economico, incidendo in modo apprezzabile sul valore complessivo del bene.

Un passaggio centrale della sentenza riguarda la distinzione tra esenzione e riduzione del contributo.
Il TAR chiarisce che si tratta di due regimi distinti e non sovrapponibili: l’esonero totale previsto dall’art. 17 opera solo in presenza di condizioni rigorose, mentre la riduzione del costo di costruzione può trovare applicazione anche in interventi più incisivi, come nel caso della ristrutturazione edilizia con trasformazioni rilevanti.
Nel caso concreto, pur escludendo l’esenzione, il giudice ha riconosciuto la possibilità di applicare il regime ridotto, rimettendo all’amministrazione la corretta quantificazione del contributo dovuto.

Dal punto di vista operativo, la pronuncia ha un impatto diretto sulla qualificazione degli interventi edilizi e sulla valutazione economica degli stessi.
Non è sufficiente ricondurre un intervento alla categoria della ristrutturazione edilizia per accedere automaticamente all’esenzione: occorre verificare se l’intervento incide in modo significativo sulla struttura, sulla dimensione e sul valore dell’immobile.

In particolare, gli interventi di demolizione e ricostruzione rappresentano un ambito particolarmente delicato, soprattutto quando accompagnati da modifiche della sagoma o dall’inserimento di nuove pertinenze, elementi che possono determinare la perdita dei requisiti necessari per l’esonero.

La sentenza evidenzia inoltre come la presenza di opere accessorie, quali portici, piscine o ampliamenti funzionali, possa assumere un ruolo determinante nella valutazione complessiva dell’intervento, incidendo sulla qualificazione giuridica e sul regime economico applicabile.

Ne deriva la necessità, già in fase progettuale, di una verifica puntuale non solo della classificazione urbanistico-edilizia dell’intervento, ma anche delle sue implicazioni economiche, con particolare attenzione alla distinzione tra interventi di mera ristrutturazione e interventi che comportano una trasformazione sostanziale dell’immobile.