Soppalchi residenziali e ad uso ufficio
CIRC. R. LOMBARDIA 2026, n. 1
Circolare della Regione Lombardia 26 febbraio 2026, n. 1
B.U. R. Lombardia S. Ord. 10/03/2026, n. 11
Soppalchi residenziali e ad uso ufficio: chiarimenti applicativi della Regione Lombardia
La Circolare della Regione Lombardia 26 febbraio 2026, n. 1 fornisce indicazioni applicative sulle disposizioni del Capo I-bis della L.R. 12/2005, relativo alla realizzazione di soppalchi negli edifici esistenti. La disciplina, introdotta dalla L.R. 8/2025 e modificata dalla L.R. 18/2025, riguarda gli interventi all’interno di unità immobiliari a destinazione residenziale e mira a favorire il recupero edilizio e la rigenerazione urbana, limitando il consumo di suolo e valorizzando il patrimonio esistente. La circolare chiarisce, in particolare, la natura della destinazione d’uso “ufficio”, le condizioni tecniche di realizzazione dei soppalchi, nonché gli adempimenti edilizi e contributivi connessi agli interventi.
Inquadramento normativo e finalità della disciplina
Con l’entrata in vigore dell’articolo 9 della Legge regionale 6 giugno 2025, n. 8, a decorrere dall’11 giugno 2025, sono stati introdotti nella Legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 un nuovo Capo nel Titolo IV («Attività edilizie specifiche») della Parte II, ossia il Capo I-bis (Norme per la realizzazione dei soppalchi) e i nuovi articoli 65-bis e 65-ter, volti a disciplinare gli interventi di realizzazione di soppalchi negli edifici esistenti.
Le disposizioni normative del Capo I-bis, come introdotte dall’articolo 9 della L.R. 8/2025 e successivamente modificate dall’articolo 27, comma 2, lettere a), b), c) e d) della L.R. 9 dicembre 2025, n. 18, sono finalizzate a disciplinare gli interventi di realizzazione di soppalchi ad uso residenziale e ad uso ufficio all’interno di edifici esistenti, nelle singole unità immobiliari con destinazione urbanistica residenziale, qualora l’altezza interna dei locali lo consenta.
La disciplina introdotta si inserisce nel quadro delle politiche regionali di rigenerazione urbana e di contenimento del consumo di suolo, prevedendo interventi finalizzati al recupero e alla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, attraverso un utilizzo più efficiente degli spazi disponibili.
In tale contesto, la normativa persegue le seguenti finalità:
- ampliare la disponibilità di spazi abitativi e lavorativi attraverso il recupero degli edifici esistenti;
- ridurre il consumo di suolo, evitando nuova edificazione;
- valorizzare il patrimonio edilizio esistente, favorendo interventi sostenibili e conformi agli standard igienico‑sanitari;
- garantire un ritorno economico per i Comuni, mediante l’applicazione del contributo di costruzione anche su volumetrie già presenti nel costruito.
L’intervento normativo si configura quindi come una disciplina specifica che, pur operando all’interno di edifici esistenti, introduce una regolazione puntuale degli aspetti urbanistici, edilizi e tecnico‑funzionali degli interventi, con particolare riferimento alle condizioni dimensionali, ai requisiti igienico‑sanitari e agli adempimenti amministrativi connessi.
Destinazione d’uso “ufficio” nei soppalchi
In relazione alle disposizioni introdotte dal Capo I-bis della L.R. 12/2005, il Consiglio regionale, con l’approvazione dell’ordine del giorno n. 1269 nella seduta del 27 maggio 2025, ha invitato la Giunta regionale a fornire chiarimenti in merito alla natura della destinazione d’uso «ufficio».
A riguardo, la circolare precisa che la destinazione «ufficio» non costituisce una categoria urbanistica autonoma, ma rappresenta un uso compatibile e accessorio alla funzione residenziale, che deve comunque rimanere prevalente.
In coerenza con tale indirizzo, viene chiarito che il termine «ufficio», utilizzato nel contesto degli articoli 65-bis e 65-ter della L.R. 12/2005, non comporta una modifica della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante dell’unità immobiliare.
L’intervento è pertanto realizzabile esclusivamente all’interno di edifici esistenti con destinazione urbanistica residenziale, purché dotati di caratteristiche dimensionali adeguate, e in particolare di altezze interne tali da consentire la realizzazione del soppalco.
L’utilizzo degli spazi come «ufficio» deve essere inteso come accessorio e funzionalmente integrato rispetto alla destinazione residenziale, senza determinare l’assegnazione dell’unità immobiliare a una diversa categoria funzionale, ai sensi dell’articolo 23-ter del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380.
Definizione di soppalco
Ai sensi del comma 2 dell’articolo 65-bis della L.R. 12/2005, la circolare richiama la definizione già contenuta nella D.G.R. n. XI/695 del 24 ottobre 2018, secondo la quale per «soppalco» si intende la «partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso».
Requisiti tecnici e condizioni igienico-sanitarie
La normativa stabilisce specifiche condizioni igienico-sanitarie e dimensionali finalizzate a garantire la sicurezza, la salubrità e la funzionalità degli ambienti nei quali viene realizzato il soppalco.
In particolare, devono essere rispettati i seguenti requisiti:
- rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, al fine di garantire condizioni adeguate di vivibilità degli spazi;
- altezza interna minima pari a 2,40 metri;
- superficie del soppalco non superiore al 50% del vano interessato, in coerenza con quanto previsto dall’articolo 24, comma 5-bis, del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380.
Titolo abilitativo edilizio
Ai sensi degli articoli 65-bis, comma 2, e 65-ter, comma 2, della L.R. 12/2005, per la realizzazione di soppalchi è necessario acquisire preventivamente il prescritto titolo abilitativo edilizio, in relazione alla specifica tipologia dell’intervento.
Gli interventi devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dal d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia) e dall’articolo 33 della L.R. 12/2005 e successive modifiche e integrazioni.
Ne consegue l’obbligo di individuare il titolo edilizio corretto in funzione delle caratteristiche dell’intervento, nel rispetto della disciplina vigente in materia edilizia.
Contributo di costruzione
Gli interventi di realizzazione dei soppalchi sono assoggettati al contributo di costruzione, in quanto comportano un aumento della superficie lorda (S.L.).
Ai sensi dell’articolo 65-ter, comma 2, l’incremento di superficie è soggetto alla corresponsione degli oneri di urbanizzazione, determinati sulla base delle tariffe previste per la ristrutturazione edilizia, di cui all’articolo 44, comma 8, della L.R. 12/2005.
Ai sensi dell’articolo 65-ter, comma 3, il contributo commisurato al costo di costruzione è determinato sulla base della superficie utile del soppalco resa abitabile.
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Circ. R. Lombardia 26/02/2026, n. 1
Circolare regionale 26 febbraio 2026, n. 1 – Applicazione delle disposizioni normative del Capo I-bis (Norme per la realizzazione dei soppalchi) – articoli 65-bis e 65-ter della L.R. 12/2005, introdotti dall’art. 9 della L.R. 6 giugno 2025, n. 8 «Legge di semplificazione 2025» e successive modifiche.
Per altre normative correlate, consultare la nostra sezione Edilizia e beni culturali.
Testo elaborato da CED INGEGNERIA , società di ingegneria industriale e civile per progettazione, direzione lavori, e construction management, con studio tecnico in Bergamo vicino all’aeroporto di Orio al Serio, connessa con uffici di ingegneria con sede a Milano e connessa con uffici di architettura con sedi in Lombardia.
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